這兩天，深圳樓市上演了兩出戲碼,把深圳樓市冰火兩重天的畫面，演繹得淋漓盡致——豪宅賣得火熱的另一邊是上千套安居房僅7套被選戲劇。
豪宅又賣出百億級
豪宅市場，又重新整理了認知戲劇。
昨天（3月22日），位於深圳灣板塊的深圳灣澐璽二次推售，又賣出了百億級的成績，官宣累計專案兩輪銷售超239億元戲劇。
這是專案在相較於上一批住宅起步總價貴了17萬的情況下，交出的成績戲劇。
這次銷售的房源，相較去年批次，房源量少了將近三分之一，備案均價貴了約0.77萬/㎡，162套215~426平住宅，備案均價約176500元/㎡，總價區間約3233～1億581萬戲劇。
去年11月，深圳灣澐璽348套209~1149平戶型，備案均價約168800元/㎡，總價區間約3063～3億7742萬，套均3000萬起的大平層，一天賣了130億，直接打破深圳單盤首開銷售額紀錄戲劇。
348套房賣出去240多套，去化七成，14套億級房源上午就成交13套，最貴的一套3.2億，如今只剩16套，足以見深圳灣澐璽對市場的吸金能力戲劇。
要知道這專案拿地成本才185億，這就意味著專案在很短時間內就已經迅速抹平了成本戲劇。
這對市場來說，意味著投石泛漣漪戲劇。
不僅重塑了市場對深圳頂豪的價格預期，也給接下來深圳灣、前海、寶中排著隊即將入市的豪宅打下紮實的基礎戲劇。
這種熱銷就相當於給後續入市的豪宅專案壯了膽，接下來大膽定價有了錨點戲劇。
在此之前，深圳豪宅市場雖有需求，但開發商定價仍略顯保守，而澐璽首開備案均價16.88萬/㎡，南區加推直接漲至17.65萬/㎡，上車門檻從3000萬抬至3250萬，漲價後開盤依舊熱賣，也讓市場看到了核心地段豪宅的獨立定價權戲劇。
展開全文
深圳頂豪市場算是徹底告別“限價時代小心翼翼定價”，進入市場化大膽定價的新階段戲劇。
這同時也說明，豪宅的購買力並未消失，只是在等合適的機會，合適的專案戲劇。
更重要的是深圳這個月，召開深圳2026年首批居住用地推介會，拿出了好幾宗壓箱底的核心地塊戲劇。這些地塊都是極有“地王潛質”的用地，打造豪宅有很大的優勢。
那麼這就給後續的土拍注入一定的強心效應戲劇。
那麼傳導到最後，這些核心地塊的定價也會更貴戲劇。 市場豪宅的底線也會隨之，水漲船高。
過去的市場，冷暖也是先從土拍市場開始的戲劇。
冷凍的安居房
而與豪宅市場熱火朝天不同的是，深圳的安居房市場遇冷戲劇。
並且不是簡單的遇冷戲劇。
這兩天（3月21日），位於坪山區的安居梓和苑正式選房戲劇。
專案單價約1.76萬/㎡，帶裝修交付，總價118萬起就能買兩房，一百四五十萬就能買三房戲劇。
按理說價格不算高，結果1100套房源，只有16戶家庭報名，最後就一人選房戲劇。
這樣的市場，多少都有點尷尬戲劇。
要知道，這個價格，放在哪裡都算剛需友好價戲劇。
但這不是安居梓和苑選房第一次遇冷戲劇。
去年7月專案配售房源共540套，僅合34戶家庭認購申請及格；去年12月1102套房源配售，11戶家庭申請，10戶符合申請認購資格戲劇。
到了今年1月，1100套房源16戶家庭報名，最終只有7人選房戲劇。
申請人數一路縮水，估計連專案本身都是想不到的戲劇。
為何這麼便宜的安居房沒人要戲劇？
說到底還是位置太偏，配套還有待成熟戲劇。
梓和苑在坪山坑梓街道，挨著惠州，說是近地鐵14號線沙田站，步行大約12分鐘戲劇。
但專案直線約1公里的位置就已經是惠州惠陽區的邊沿，從專案去南山、福田的核心地段上班，軌道通勤的時間都超過1小時，調侃一句“上班在深圳，下班到惠州”，一點都不誇張戲劇。
而且周邊配套暫時還跟不上，教育、醫療、商業都還需要補充和待成熟戲劇。
反觀專案不遠的惠州大亞灣片區，綜合商業、學校、入住率等配套已經齊全，相對價格也更便宜戲劇。
另外，還有一個關鍵原因，就是深圳安居房輪候庫已經沒多少有效需求戲劇。
2023年輪候庫就關閉了新增申請，庫內的剛需經過多輪配售，已經被消化得差不多了，剩下的要麼看不上遠郊房源，要麼已經買了商品房戲劇。
就算現在放開了第二佇列、第三佇列，讓庫外家庭也能申請，但剛需們也越來越理性戲劇。
因為對剛需來說，買房不是隻看價格，還要看通勤和配套，與其買個遠郊的安居房當“睡城”，不如咬咬牙在近郊買個小商品房，或者乾脆租房子住，起碼生活方便戲劇。
並且，安居房這些年的補丁也全部打完了戲劇。
過去安居房轉完全產權，需要補差價一直處於迷糊的尷尬，取得完全產權的條件讓市場摸不透，一些繼承、交易的規則相對空白戲劇。
但隨著2025年1月《深圳市安居型商品房產權管理有關事項處理辦法》正式實施戲劇，補差價的核心規則終於敲定——
補繳價款=（原市場價格-原購買價格）×50%-稅費戲劇。其中，原市場價格統一按照原購買價格除以70%計算，原購買價格不包含戶內裝飾裝修價格。
後續又針對裝修價剔除、人才房補差標準等細節持續最佳化，相當於給所有業主一個“明碼標價”的算賬標準戲劇。
既然算賬標準敲定了，對於市場購買安居型商品房的預期也就隨之敲定戲劇。
補繳預期穩定的情況下，均價約1.76萬/㎡的安居梓和苑，與普通商品房新房或二手房的實際成交價格相差並不大，甚至一些小區已經出現倒掛戲劇。
比如距離安居梓和苑步行約2.8公里的丹梓龍庭戲劇，2014年建成的小區，去年7月88平戶型成交總價約110.3萬，摺合單價約12529元/㎡；
比如距離安居梓和苑步行約3公里的深業御園，2012年建成的小區，今年2026.01.26一套87.73平方米3室2廳，掛盤157萬，成交週期621天，成交總價135萬，摺合單價約15389元/㎡戲劇。
同月深業御園也成交一套135平的4室2廳，掛牌230萬成交週期641天，成交總價約205萬，摺合單價約15186元/㎡戲劇。
那麼，面對市場實際的交易，大家自然理性許多戲劇。
但對市場來說，豪宅賣得不錯，普通剛需住宅冷凍的分層派對，相信會持續很長一段時間戲劇。
