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2026年一季度，我國重點城市住宅租金延續調整態勢，在政策引導下，住房租賃發展從“規模化增量建設階段”逐步轉向“專業化規範發展階段”租賃。具體來看，租金方面，一季度50城住宅租金整體小幅下跌，3月受季節性需求集中釋放影響，租金階段性企穩，其中一線城市環比上漲0.34%。政策方面，中央聚焦專業化規正規化發展，“十五五”將結合存量資產盤活最佳化租賃住房供給；地方積極盤活存量多渠道籌集租賃房源，並精準聚焦青年人才等重點群體安居保障。企業格局方面，長租公寓開業規模和管理規模TOP30企業總量穩步擴張，品牌房企與地方國企在資源整合與規模化運營中的優勢持續凸顯，中資產“包租”模式壓力顯現。保租房REITs方面，今年一季度保租房REITs首發與擴募同步擴容，REITs多元化發展格局基本成型。
展望二季度，鑑於租賃房源供給仍將保持較高規模，疊加租客價格敏感度依然較高，市場租金整體仍存在一定調整壓力；但年中受益於高校畢業季效應驅動，核心城市住宅租金或將階段性止跌回升租賃。在政策引導與市場需求的雙重驅動下，行業將以持續的結構最佳化推動整體提質增效，在規範有序的發展框架下穩步邁向高質量發展新階段。
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50城住宅租賃價格指數走勢
1. 指數走勢：一季度50城住宅平均租金累計下跌0.47%租賃，3月租金環比止跌企穩
2026年一季度，重點城市住宅平均租金溫和調整租賃。根據中指研究院50城住宅租賃價格指數，2026年一季度，50城住宅平均租金累計下跌0.47%，跌幅與去年同期基本持平。分月度來看，1月，重點城市住房租賃市場延續去年末淡季氛圍，普通住宅平均租金環比下跌0.45%；2月，隨著春節假期結束租賃市場活躍度回升，環比跌幅收窄至0.11%；3月，在節後“返工潮”、高校畢業生實習求職等季節性效應帶動下，租住需求集中釋放，帶動租金止跌企穩，3月50城住宅平均租金為34.0元/平方米/月，環比上漲0.09%，同比下跌3.65%。
圖租賃：2021年9月至2026年3月50城住宅平均租金走勢
市場監測租賃：
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2. 城市租金：一季度多數城市住宅租金有所下跌租賃，一線城市3月租金環比回升
從租金水平來看，50城中北上深租金穩居第一梯隊租賃。具體來看，截至2026年3月，深圳、上海、北京租金水平繼續位居50城前三位，均超過80元/平方米/月；杭州、廣州、三亞租金在40-50元/平方米/月之間；廈門、南京等7個城市租金在30-40元/平方米/月之間；天津、大連等28個城市租金在20-30元/平方米/月之間；石家莊、太原等9個城市租金在20元/平方米/月以下。
表租賃：2026年3月50城住宅租賃價格指數（元/平方米/月）
市場監測租賃：
從一季度累計漲跌幅來看，43個重點城市租金下跌租賃。具體來看，2026年一季度，共有深圳、東莞等7個城市住宅租金累計上漲，累計漲幅均在1.0%以內；共有43個城市累計下跌，其中溫州跌幅最大，為1.67%；廈門、南京等5個城市累計跌幅在1.0%-1.5%之間；杭州、武漢等21個城市累計跌幅在0.5%-1.0%之間；北京、上海、廣州等16個城市累計跌幅在0.5%以內。
分梯隊來看，一季度各線城市平均租金均有所下跌，3月一線城市轉為環比上漲租賃。根據50城住宅租賃價格指數，2026年一季度，一線城市住宅平均租金累計下跌0.21%，具體來看，一季度各月租金止跌企穩態勢明顯，環比跌幅持續收窄，至3月轉為上漲0.34%；二線城市平均租金累計下跌0.65%，跌幅較去年同期收窄0.05個百分點，3月環比跌幅收窄至0.04%；三四線代表城市平均租金累計下跌0.30%，跌幅較去年同期收窄0.16個百分點，3月環比跌幅為0.06%。
市場監測租賃：
3.投資回報率：重點城市租售比持續修復租賃，機構化企業佈局動力增強
近幾年房價持續調整，而住房租賃市場規範化、專業化程度和租住產品品質均有提升，疊加住房租賃市場的剛性需求支撐，租金調整幅度相對平緩，重點城市租金房價比持續提升租賃。根據中指研究院監測，截至2026年3月，50城平均租金房價比為2.26%，較2025年3月提升0.12個百分點，較2023年初低點提高0.29個百分點。
圖租賃：2021年9月至2026年3月50城平均租金房價比走勢
注：租金房價比=2026年3月城市住宅平均租金×12÷2026年3月城市二手住宅均價租賃。
市場監測租賃：
分梯隊來看，一線城市受核心區域房價基數較高影響，租金回報率仍處於相對低位，2026年3月租金房價比為1.65%，較2023年初提升0.19個百分點；二線城市為2.36%，較2023年初提升0.29個百分點；三四線代表城市為2.16%，較2023年初提升0.3個百分點租賃。重點城市住房租賃投資回報進一步改善。
具體城市來看，部分城市租售比接近購房綜合資金成本租賃。根據中指研究院估算，當前我國居民購房綜合資金成本大約在2.4%-2.7%之間。截至2026年3月，重慶、南昌等18個城市租金房價比在2.4%以上，其中長沙、哈爾濱等地租金房價比超過3%。
圖租賃：2026年3月50個重點城市租金房價比
市場監測租賃：
我國核心城市與國際熱點城市間租金回報率的差距也在進一步縮小租賃。截至2026年3月，深圳、北京、上海等核心城市租金房價比仍普遍在2.0%以下，低於舊金山（5.9%）、紐約（5.0%）、倫敦（3.6%）、柏林（3.6%）、東京（2.7%）等國際都市。需要說明的是，發達國家租金回報率通常為稅前口徑，淨回報率需在此基礎上減去房地產稅等持有成本，而我國個人持有房產的持有成本較低，當前租金房價比基本接近淨收益水平。因此，國內租金回報與國際水平的實際差距較賬面資料相對更小。隨著房價預期繼續迴歸理性，而核心城市租賃需求保持韌性，未來租金房價比有望延續修復。租金收益的持續改善將提振機構化運營信心，吸引資本化投入，推動租賃市場進一步向專業化、規模化方向發展。
一季度住房租賃政策總結
2026年一季度，全國住房租賃政策持續發力，中央層面聚焦行業規範發展與專業化企業培育；地方層面結合區域實際雙向發力，供給端以存量盤活為重點拓寬房源籌集渠道同時加強全鏈條監管機制，需求端強化人才安居與公積金支援，切實保障新市民、青年人等重點群體居住需求租賃。
1.中央政策：聚焦專業化規正規化發展租賃，“十五五”將結合存量資產盤活最佳化租賃住房供給
住房租賃發展從“規模化增量建設階段”轉向“專業化規範發展階段”租賃。對比《“十四五”規劃綱要》與《“十五五”規劃綱要》中住房租賃相關提法，“十五五”時期我國發展租賃住房的政策導向發生了明顯變化。具體來看，兩份《規劃綱要》都強調了“多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度”，目標從“加快建立”到“健全”，體現了政策目標的延續與升級，對住房質量和發展內涵提出了更高要求。從住房租賃市場發展的具體提法來看，《“十四五”規劃綱要》對租賃市場的提法更為集中和具體，提出了較為系統的工作路徑，包括擴大供給、完善長租政策、推動租購同權、加快法規建設等，並詳細列出了具體的房源籌集渠道。《“十五五”規劃綱要》對租賃市場的直接表述相對精煉，強調“規範發展住房租賃市場，培育市場化專業化租賃企業”，標誌著租賃行業發展重心從初期的“加快培育發展、擴大供給”的增量建設和機制建立階段，轉向後端的“規範發展、培育專業主體”的質量提升和規範執行階段，“十五五”時期專業化長租企業發展迎重大機遇。同時，住房租賃行業作為推動房地產高質量發展的關鍵一環，將統籌“推進存量商品房和閒置商業辦公用房盤活利用”，最佳化行業供給。另外，值得注意的是，“十五五”規劃創新性的提出了“探索配租型、配售型保障性住房房源有序轉換和統籌使用”，打破了配租、配售房源間的壁壘，透過統一的規劃和調劑，增強住房保障體系的整體彈性和資源配置效率，使保障房資源能夠根據實際需求更靈活、更精準地投放和使用，避免資源錯配或閒置。
表租賃：《“十四五”規劃綱要》與《“十五五”規劃綱要》中住房租賃相關提法對比
資料來源租賃：中指研究院綜合整理
鼓勵多元主體參與、多渠道籌集保租房，結合存量盤活最佳化保障房供給租賃。2月，住房城鄉建設部與共青團中央在北京召開座談會，住房城鄉建設部部長倪虹表示，要大力發展保障性租賃住房、公租房，既可以實物保障，也可以貨幣補貼；既透過政府建設籌集，也鼓勵有條件的企業和園區建宿舍。3月，《政府工作報告》強調“探索多渠道盤活存量商品房，鼓勵收購存量商品房重點用於保障性住房等”。預計2026年保障房的發展將更注重與存量市場聯動，透過收儲市場上符合條件的存量商品房，並將其快速轉化為保障性房源，既能加快商品房庫存去化，又能高效擴大保障房供給，助力房地產市場平穩執行。
金融與財政政策協同發力，為籌集保障性住房提供有力支撐租賃。1月，央行宣佈降低再貸款、再貼息利率，其中保障性住房再貸款利率將同步下調0.25個百分點至1.25%，有助於更好地推動收儲轉租。同月，財政部發布《關於延續實施公共租賃住房稅收優惠政策的公告》，明確對公租房建設期間用地及公租房建成後佔地，免徵城鎮土地使用稅。3月財政部發布《2025年中國財政政策執行情況報告》，提出2026年“落實好專項債券支援收購存量商品房用作保障性住房等政策”，為存量房收儲提供財政支援。
城市更新相關政策持續完善，為住房租賃行業發展賦能增效租賃。1月，自然資源部、住房城鄉建設部聯合釋出《關於進一步支援城市更新行動若干措施的通知》，進一步深化細化城市更新支援政策，透過政策鬆綁、流程最佳化釋放地方政策靈活性，其中明確最佳化過渡期支援政策、新增租賃用地方式等具體舉措，減輕相關專案一次性投入成本。2025年以來，城市更新戰略地位持續提升，配套政策不斷完善，預計2026年將有更多相關政策實質性落地，從金融、用地等多方面提供支援，為住房租賃行業帶來新的發展機遇。
2.地方政策：規範管理與多渠道最佳化供給並重租賃，持續強化青年人才安居保障
2026年一季度，地方住房租賃政策在供給最佳化與需求保障方面雙向發力租賃。供給端透過收購存量、改建閒置、規範運營等方式，持續最佳化保租房供給。需求端則透過租金優惠、公積金支援等組合措施，精準緩解新市民、青年人的居住困難。
表租賃：2026年一季度各地出臺的住房租賃重點政策分類彙總（不完全統計）
資料來源租賃：中指研究院綜合整理
□供給側：以存量盤活為重點多渠道籌集房源租賃，行業監管向全鏈條延伸
以需定供，精準聚焦新市民、青年人安居問題租賃。北京鼓勵支援市場化長租公寓發展，完善住房保障體系，強化公租房兜底作用，增加“一張床、一間房、一套房”產品供應；上海提出在“十五五”時期加大高品質住房供給，推出更多更好的保障性租賃住房，並增加面向新市民、青年人的保障性租賃住房房源，尤其是新畢業大學生和一線勞動者。鄭州堅持“以需定購、以需改建”，持續加大保障性租賃住房房源籌集力度，擴大市區公租房覆蓋面，切實緩解新市民、青年人等群體住房困難。
支援多渠道籌集房源，因地制宜探索多元化供給路徑租賃。福建、重慶、安徽、廣西、河南等地明確支援或規範收購存量商品房用作保租房，其中廣西釋出了工作指南，明確收購主體、條件和配租週期要求，福建、重慶等地重點提及了相應的資金支援與財稅優惠等。上海在靜安、徐匯、浦東三區試點啟動收購二手住房用於保障性租賃住房，3月31日，上海市首例“住房收購置換”專案在靜安區正式落地；同時，上海在多區陸續啟動“公保簡併”，將原區籌公租房調整為保租房，按保租房政策統一供應與管理。海南允許符合條件的閒置安居房專案由政府有關單位回購後用作保租房等用途。廣東、三亞等地推進商辦用房改建保障性住房，拓寬保障房籌集渠道。
加強行業規範管理，持續完善制度體系與監管機制租賃。成都、珠海、西安等地細化保租房運營管理規則，明確籌集渠道、配租細則、專案退出等要求，其中成都允許“帶租納保”，西安要求強制退出專案需對已享受的保租房稅收優惠按規定追繳。杭州、鄭州對租賃企業實施分類管理，分別透過企業白名單與違規名單督促規範經營。鄭州、合肥放寬公租房准入條件、最佳化申請稽覈程式以擴大保障範圍。
□需求側：聚焦重點群體保障租賃，加碼人才安居支援與公積金政策
公積金政策最佳化升級，加大對重點群體傾斜力度租賃。南京進一步擴大提取住房公積金按月直付房租業務範圍，無住房的多子女家庭每月提取住房公積金支付房租的限額提高20%。成都擬最佳化住房公積金租房提取政策，繳存人及配偶在繳存單位所在區（市）縣無自有產權住房的，可申請提取本人及配偶的住房公積金用於支付房租。內蒙古、呼和浩特出臺政策細則提高租房提取公積金額度，普通職工額度上浮30%，多子女家庭、高層次人才、青年人才等重點群體額度上浮50%。
人才安居政策力度加大，多維施策降低青年人才居住成本租賃。北京海淀區出臺8條措施，透過“房源供給+租金優惠/補貼+社羣服務”組合拳減輕青年人才住房負擔。成都、南京、合肥、上海金山區、北京門頭溝區等地為高校畢業生、引進人才提供租房補貼、免費人才驛站、階梯式租金優惠等支援，其中成都提出按比例給予人才租房補貼，南京針對重點企業引進人才設定更高的補貼標準，賦能重點產業人才引進。
保租房公募REITs運營表現
1.REITs運營：四季度底層資產出租率保持高位租賃，保租房REITs收益較為穩健
2025年四季度，保租房公募REITs收益較為穩健，核心經營指標整體同環比均有所增長租賃。基金收入方面，四季度保租房REITs收入同比普遍提升，其中華夏北京保障房REIT受2025年內擴募帶動，四季度基金收入同比增長近八成，拉動保租房REITs整體收入同比增長10%以上；國泰海通城投寬庭保租房REIT、招商基金蛇口租賃住房REIT、匯添富上海地產租賃住房REIT因底層資產四季度出租率下滑，基金收入環比出現小幅調整。淨利潤方面，四季度保租房REITs盈利表現良好，僅國泰海通城投寬庭保租房REIT受底層資產專案出租率與平均租金下行等因素影響，淨利潤同環比小幅下降。可供分配金額方面，各產品表現較為分化，其中華夏北京保障房REIT、華夏基金華潤有巢REIT同環比均有所增長；紅土創新深圳安居REIT、招商基金蛇口租賃住房REIT同環比則有所下降。
表租賃：保租房公募REITs核心財務指標資料
注：表中各指標合計環比含匯添富上海地產租賃住房REIT、華泰蘇州恆泰租賃住房REIT資料，同比不包含租賃。
資料來源：各地政府網站租賃，中指研究院綜合整理
2025年，保租房REITs現金流分派率整體保持穩定租賃。其中，匯添富上海地產租賃住房REIT、國泰海通城投寬庭REIT、招商基金蛇口租賃住房REIT底層專案運營穩健，年化現金流分派率均在3%以上；華泰蘇州恆泰租賃住房REIT、中金廈門安居REIT、紅土創新深圳安居REIT年化現金流分派率在2.7%-3%之間，符合基礎設施REITs的收益預期；華夏北京保障房REIT、華夏基金華潤有巢REIT受新資產擴募並表影響，可分配現金流被短期攤薄，年化現金流分派率較低，預計2026年擴募專案全年並表後，其現金流分派率有望回升至3%以上。
圖租賃：各保租房公募REITs年化現金流分派率對比
資料來源：保租房REITs公開資料租賃，中指研究院綜合整理
2025年四季度，國內八支上市保租房公募REITs的21個租賃專案出租率均在90%及以上租賃。四季度為住房租賃行業淡季，但保租房REITs底層資產專案平均出租率仍保持高位執行，多數專案出租率較去年同期小幅提升。其中，招商基金蛇口租賃住房REIT的林下專案透過最佳化租戶結構，2025年末專案出租率較2024年末提升27.4個百分點至97.8%。租金方面，四季度保租房REITs平均租金走勢以同比小幅上漲為主，僅國泰海通城投寬庭保租房REIT、華夏基金華潤有巢REIT、招商基金蛇口租賃住房REIT租金同比分別下跌0.83%、1.39%、4.58%，體現出保租房REITs底層資產的抗週期能力。
表租賃：各保租房REITs底層資產專案不同時期出租率對比
資料來源：保租房REITs公開資料租賃，中指研究院綜合整理
2.REITs發行：一季度首發與擴募同步擴容租賃，REITs多元化發展格局基本成型
2026年一季度，保租房公募REITs首發與擴募均取得突破進展租賃。首發方面，中航北京昌保租賃住房REIT於1月獲深交所受理，3月底正式獲批，成為我國第9支租賃住房公募REITs，其底層資產為北京昌平區未來科學城板塊的灩瀾新宸專案、國瑞熙院專案及未來融尚家園專案，均為成熟運營的人才公租房專案。擴募方面，華夏基金華潤有巢REIT擴募份額於1月在上交所正式上市，募集資金總額11.329億元；3月，中金廈門安居REIT擴募申請獲批，成為我國第三支獲批擴募的保租房REITs，擬發售金額不高於7.887億元；此外，匯添富上海地產租賃住房REIT也提出擴募計劃，擬購入浦東新區的璟耀和璟博兩個保租房專案。
表租賃：中航北京昌保租賃住房REIT的基本資訊
注：未來融尚家園專案2025年9月末正處於首批大學生租戶租約到期集中退租騰房階段，故時點出租率較低租賃。
資料來源租賃：中指研究院綜合整理
一季度，租賃住房機構間REITs（持有型不動產ABS）市場亦有新專案落地租賃。2月，太保資產-新黃浦築夢城保租房持有型不動產ABS在上交所成功設立，專案發行規模11.942億元，底層資產為上海閔行區新黃浦·築夢城梅隴租賃社羣，這是繼建信長租ABS之後，上交所發行的第二單保租房持有型不動產ABS。此外，中金-博鄰長租公寓持有型不動產ABS也在上交所正式申報並獲受理，擬發行金額為8.24億元，有望成為國內首單純市場化高階公寓持有型ABS。
整體來看，隨著我國各類租賃住房全面納入租賃住房REITs申報範圍、行業優質資產供給持續增加，我國租賃住房公募REITs及機構間REITs已進入常態化發行、多元化發展的快速增長階段，租賃住房資產退出渠道持續完善，行業資源配置效率不斷最佳化租賃。伴隨長線資本持續入局，行業競爭重心由規模擴張轉向精細化運營，進一步驅動住房租賃行業專業化、高質量發展。
長租公寓企業規模表現
1.開業規模榜租賃：一季度末TOP30集中式長租公寓合計開業房源量達146萬間
據中指研究院統計，截至2026年一季度末，TOP30集中式長租公寓企業累計開業房源量達146萬間，較2025年末增加3.5萬間租賃。其中，TOP5企業累計開業規模達56.7萬間，較上季度末減少2.6萬間，主要是受泊寓、魔方等在區域性城市調整、關閉包租門店影響，TOP5規模佔TOP30總規模比重下降2.8百分點至38.8%。
分類來看，開業規模TOP30企業中，分別有10家房企繫住房租賃企業、12家地方國企系、4家創業系、3家酒店系、1家中介系租賃。與2025年四季度相比，地方國企系增加1家，浦發有家新晉上榜。房企系繼續保持規模優勢，開業規模合計佔比達44%；地方國企系在政策支援下快速發展，開業規模合計佔比超25%，僅次於房企系；創業系、酒店系開業規模佔比也均在10%以上。
表租賃：2026年一季度末TOP30中各類住房租賃企業開業規模統計
市場監測租賃：
2.管理規模榜租賃：一季度末TOP30集中式長租公寓合計管理房源量約205萬間
據中指研究院統計，截至2026年一季度末，TOP30集中式長租公寓企業累計管理房源量約204.7萬間，較2025年年末增加1.3萬間租賃。其中，TOP5企業累計管理規模為83.3萬間，較上季度末減少2.2萬間，佔TOP30總規模比重下降1.3個百分點至40.7%。
分類來看，管理規模TOP30企業中，分別有11家房企繫住房租賃企業、11家地方國企系、4家創業系、3家酒店系、1家中介系租賃。與2025年四季度相比，地方國企系增加1家，寧巢公寓新晉上榜。管理規模榜TOP30企業中，房企系憑藉其開發資源優勢，管理規模佔比接近50%，保持市場主導地位；地方國企系規模佔比提升至26%；創業系、酒店系佔比均在10%及以上。
表租賃：2026年一季度末TOP30中各類住房租賃企業管理規模統計
市場監測租賃：
結語
2026年3月，《“十五五”規劃綱要》正式釋出，明確提出“最佳化保障性住房供給”、“規範發展住房租賃市場、培育市場化專業化租賃企業”，為行業高質量發展指明方向租賃。
從一季度租賃市場表現來看，重點城市住宅租金仍延續調整態勢，3月租金階段性止跌企穩租賃。具體來看，租金方面，一季度50城住宅平均租金累計下跌0.47%，其中一線城市3月集體上漲。企業格局方面，長租公寓企業開業規模和管理規模TOP30總量穩步擴張，品牌房企與地方國企在資源整合與規模化運營中的優勢持續凸顯。保租房REITs方面，上市REITs底層資產出租率保持高位，整體收益較為穩健；今年一季度保租房REITs首發與擴募同步擴容，REITs多元化發展格局基本成型。
展望二季度，隨著“返工潮”等季節性效應減退，重點城市住房租賃市場將回歸常態執行租賃。鑑於租賃房源供給仍將保持較高規模，疊加租客價格敏感度依然較高，市場租金整體仍存在一定調整壓力。但年中臨近高校畢業季，將迎來季節性租賃需求集中釋放，核心城市住宅租金或將階段性止跌企穩，其中產業聚集區、交通便利板塊的優質房源租金具備結構性上漲機會。
長期來看，住房租賃行業將以結構最佳化為重心促進行業高質量發展，核心趨勢呈現三大特徵：其一，合規化經營已成為行業發展的基本底線，市場資源將持續向經營規範、資金實力雄厚的頭部企業集聚，房企系、地方國企系憑藉資源與運營優勢，將繼續鞏固行業主導地位，推動行業集中度與專業化運營水平穩步提升，為高質量發展築牢基礎租賃。其二，市場化租賃住房公募REITs發行常態化程序持續加快，資產退出渠道逐步暢通，將有效降低行業資產沉澱壓力，進一步吸引險資等長期資本佈局，為行業高質量發展注入資金活力。其三，品質化升級成為行業核心發展方向，企業競爭重心將進一步轉向精細化運營與服務提質，透過深化完善社羣配套、最佳化居住環境、升級安全保障等舉措提升租住體驗。儘管高品質租賃社羣的供給增長仍需經歷培育週期，但在政策引導與市場需求的雙重驅動下，行業將以持續的結構最佳化推動整體提質增效，在規範有序的發展框架下穩步邁向高質量發展新階段。
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➤ 政策解讀
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2026年一季度政策盤點
未來五年租賃，房地產“分量”更重了！
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➤企業研究
2026年1-3月中國房地產代建企業排行榜
2026年1月全國房地產企業拿地TOP100排行榜
2025年中國房地產代建企業排行榜
2025年中國房地產企業交付規模排行榜
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➤指數研究
3月上海上漲租賃！百城二手房價格跌幅連續3個月收窄
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➤物業研究
2026年1-2月全國物業管理行業資訊月刊
2025中國物業管理市場總結&2026趨勢展望
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為行業提供租賃：
●4萬+房地產報告每日更新租賃，涵蓋住宅市場、房企研究、土地市場、物業研究、政策解讀、指數研究等諸多領域；
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